El mercado inmobiliario chileno vive un punto de inflexión. Según cifras publicadas por El Mercurio, las ventas de viviendas usadas en la Región Metropolitana crecieron 14,1% anual entre enero y septiembre, alcanzando 27.622 unidades, su nivel más alto en tres años. A esto se suma un hito que cambia el tablero para los inversionistas: los precios de las propiedades usadas cayeron a su nivel más bajo desde 2017, situándose en un promedio de 3.495 UF.
En este escenario, la lectura para quienes buscan inversión patrimonial es clara. El asesor acreditado por la Corporación de Mercado de Valores (CAMV), Camilo Bravo, destaca que “el mercado de viviendas usadas muestra su mayor reactivación en años, con más de 27.600 unidades vendidas y precios en su nivel más bajo desde 2017. Esta combinación de liquidez, descuentos y tasas hipotecarias en descenso abre una ventana poco frecuente para inversionistas patrimoniales”.
La posibilidad de adquirir activos con valorizaciones deprimidas y condiciones financieras más flexibles marca un momento excepcional para estructurar estrategias de largo plazo.
Precios más bajos desde 2017 impulsan la compraventa de viviendas usadas
De acuerdo con El Mercurio, el valor promedio de una propiedad usada cayó 5,7% anual a septiembre, alcanzando su menor nivel desde 2017. La urgencia de los vendedores, sumada a tasas hipotecarias que descendieron a 4,16% en octubre, ha generado un entorno donde los compradores encuentran oportunidades que no se presentaban hace casi una década.
Patricio Hempel, socio y director de Real Data, afirmó que hoy existe “una mayor oferta de propiedades con precios más accesibles, condiciones de financiamiento más favorables y mejores perspectivas a futuro”.
Desde la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP), su presidenta Soledad Gaete añadió que la estabilidad de tasas, la flexibilidad de los vendedores y la caída de precios, combinada con un leve incremento en los arriendos, han impulsado la rentabilidad percibida por quienes buscan invertir.
Competencia con la vivienda nueva y cambios en las preferencias del mercado
El mercado de viviendas usadas se ha vuelto especialmente competitivo frente a la oferta nueva. El Mercurio señala que solo 8% de las unidades nuevas en la Región Metropolitana se venden bajo 2.500 UF, mientras que casi el 50% de la oferta usada se ubica en ese rango, ampliando considerablemente el acceso.
A lo anterior se suma una modificación en el tipo de producto que se demanda. Los departamentos actuales promedian 61 m² y las casas 84 m², retrocesos relevantes desde 2007. Como explica Real Data, el comprador está adquiriendo metros cuadrados estrictamente en función de lo que puede financiar en UF, priorizando ubicación y accesibilidad.
Perspectivas: un mercado que anticipa valorización y oportunidades para altos patrimonios
Las proyecciones apuntan a un ciclo expansivo. Real Data estima que 2025 podría cerrar con cerca de 36.000 viviendas usadas vendidas, superando las más de 33.000 proyectadas para 2024. Esto confirma que la reactivación no sería transitoria, sino parte de un proceso de normalización.
En este punto, Camilo Bravo agrega una segunda lectura estratégica: «En este contexto es posible incorporar activos inmobiliarios con valorizaciones deprimidas y, sobre todo, estructurar operaciones de leaseback con márgenes más amplios. Esto permite capturar valor presente y lograr retornos superiores a medida que el ciclo de recuperación se consolide, algo que podría tardar entre dos y cuatro años, es decir, hasta 2027-2028 para una normalización completa de precios y tasas”.
Para inversionistas de alto patrimonio, el momento actual ofrece:
- Descuentos relevantes frente a los valores prepandemia.
- Potencial de valorización en un horizonte de mediano plazo.
- Oportunidades de leaseback patrimonial, donde la brecha entre valor presente y valor futuro genera retornos superiores.
- Mayor competitividad de la vivienda usada, especialmente en rangos de precio donde la oferta nueva es limitada.
Si se mantiene la estabilidad económica y continúan las mejoras en condiciones de financiamiento, el mercado podría consolidar su dinamismo, impulsado además por mayor digitalización en los procesos de compraventa.
