El repunte de la demanda inmobiliaria observado durante 2025, impulsado por el subsidio a la tasa hipotecaria y respaldado por el Fondo de Garantías Especiales (Fogaes), está generando efectos relevantes no solo en el acceso a la vivienda, sino también en la valorización de los activos inmobiliarios y en el fortalecimiento de las garantías asociadas a operaciones financieras como el leaseback.
De acuerdo con un análisis publicado por Diario Financiero, el dinamismo del mercado hipotecario ha estado marcado por un mayor interés en viviendas de hasta UF 4.000, segmento que concentra buena parte de los beneficios del subsidio y que ha activado la demanda, particularmente entre compradores jóvenes y de ingresos medios.
Este nuevo escenario de mayor demanda no solo presiona al alza los valores de los inmuebles, sino que también mejora la liquidez de los activos, un factor clave para inversionistas que utilizan propiedades como respaldo en estructuras de financiamiento alternativas.
En este contexto, Camilo Bravo, asesor y especialista acreditado por la Corporación para el Mercado de Valores (CAMV), señala que: “el aumento de la demanda inmobiliaria impulsada por los subsidios hipotecarios está elevando el valor y la liquidez de las propiedades en comunas estratégicas, lo que tiene un impacto directo para los inversionistas patrimoniales, ya que se generan mayores valorizaciones que fortalecen las garantías en operaciones de leaseback”.
Jóvenes lideran la demanda y reconfiguran el mercado hipotecario
Según el DF, uno de los principales motores del mercado hipotecario en 2025 ha sido el segmento etario entre 28 y 40 años, grupo que concentra gran parte de las postulaciones a créditos para la compra de su primera vivienda. Los departamentos se posicionaron como el tipo de inmueble más demandado, representando el 47% de las solicitudes a nivel nacional.
Daniela Salazar, gerenta comercial de Colliers, explicó al medio que los bancos, manteniendo criterios prudentes, comenzaron a priorizar la estabilidad laboral por sobre niveles elevados de ahorro, lo que abrió espacio para nuevos compradores primerizos. Este fenómeno ha permitido ampliar la base de demanda efectiva, especialmente en comunas con precios más accesibles y buena conectividad.
En paralelo, la compra de inmuebles con fines de inversión mostró una contracción durante el año, quedando concentrada en perfiles de renta alta, principalmente profesionales jóvenes, solteros y con ingresos superiores a $2,5 millones mensuales, según señaló Ana Rivera, gerenta comercial de Imagina, en declaraciones recogidas por Diario Financiero.
Mayor demanda, mayor valorización y liquidez del activo inmobiliario
El incremento en la demanda por viviendas, especialmente en segmentos respaldados por subsidios estatales, tiene un impacto directo en la valorización de los activos inmobiliarios. En un entorno donde los precios encuentran soporte en una demanda más amplia y sostenida, las propiedades utilizadas como garantía financiera elevan su valor de respaldo.
Este fenómeno es particularmente relevante para operaciones de leaseback inmobiliario. En escenarios de mayor demanda, no solo se fortalece la garantía asociada a la operación, sino que también mejora significativamente la liquidez del activo en caso de adjudicación, reduciendo los tiempos de salida al mercado y potenciando la rentabilidad total de la inversión.
La Región Metropolitana concentró el mayor volumen de solicitudes hipotecarias, destacando comunas como Santiago, La Florida y Ñuñoa, mientras que segmentos jóvenes se desplazaron hacia Maipú, Puente Alto y Quilicura. A nivel regional, DF destacó el dinamismo de mercados como Viña del Mar, Concepción, Temuco y La Serena, donde los valores por metro cuadrado siguen siendo competitivos y la oferta nueva se mantiene activa.
Leaseback: mayor seguridad y retornos en un mercado más dinámico
Para inversionistas de alto patrimonio, este contexto abre una ventana de oportunidades estratégicas. La mayor valorización de los inmuebles y su mejor liquidez permiten estructurar operaciones de leaseback con mayores márgenes de seguridad, retornos más atractivos y una relación más eficiente entre riesgo, garantía y velocidad de monetización del activo.
En ese sentido, Camilo Bravo subraya que este escenario “crea una ventana especialmente atractiva para estructurar inversiones con altos márgenes de seguridad, retornos competitivos y un respaldo inmobiliario sólido, en un mercado que comienza a normalizarse”.
En un mercado donde las tasas hipotecarias se estabilizan, los plazos se mantienen entre 25 y 30 años y las preferencias se inclinan hacia tasas fijas, el activo inmobiliario vuelve a consolidarse como un pilar relevante dentro de las estrategias de inversión patrimonial.
Si bien, según cifras de la Comisión para el Mercado Financiero citadas por Diario Financiero, el stock total de créditos hipotecarios aún muestra una caída acumulada respecto al año anterior, el crecimiento de las ventas de viviendas de entrega inmediata —impulsadas por el subsidio a la tasa— confirma que 2025 marca un punto de inflexión para el sector.
Más que un boom, el mercado inmobiliario chileno atraviesa una fase de reactivación selectiva, donde la demanda, la valorización de activos y la liquidez convergen para fortalecer instrumentos financieros como el leaseback, especialmente atractivos en escenarios de mayor certidumbre y respaldo real.
