La reciente pérdida de atractivo del segmento multifamily no debe interpretarse como un deterioro estructural del mercado de inmuebles chileno, sino como una fase de ajuste propia del ciclo económico.
Así lo reflejan distintos análisis del sector, que advierten que, tras años de fuerte expansión, este tipo de activos enfrenta hoy un escenario más exigente en términos financieros, pero que al mismo tiempo abre oportunidades relevantes para inversionistas sofisticados capaces de capturar valor en la parte baja del ciclo.
Según consignó el medio Diario Financiero, el endurecimiento de las condiciones crediticias, el alza de la inflación y el aumento sostenido de los costos de construcción han terminado por desacelerar el dinamismo que caracterizó al multifamily durante la última década. Pese a ello, el mercado mantiene niveles de ocupación saludables en gran parte de los proyectos ya en operación, especialmente en zonas consolidadas de Santiago.
Del auge post pandemia al cambio de ciclo
El modelo multifamily comenzó a desarrollarse en Chile tras la crisis subprime de 2008, tomando como referencia la experiencia de Estados Unidos. En 2010 ingresó el primer actor formal al mercado, el fondo Asset Chile, iniciando un proceso de profesionalización de la renta residencial que, con el paso de los años, logró atraer a inversionistas institucionales.
Durante la pandemia y el período inmediatamente posterior, estos activos se consolidaron como un verdadero “activo estrella”, gracias a flujos estables, alta demanda por arriendo y retornos atractivos.
De acuerdo con cifras recogidas por el DF, el país llegó a contabilizar cerca de 200 proyectos multifamily, con más de 45 mil unidades bajo este formato.
Sin embargo, el escenario comenzó a cambiar a partir de 2022. El vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner, explicó al medio que el fuerte aumento de la inflación generó un desacople entre los arriendos pactados en pesos y la UF, provocando una caída en el valor real de los ingresos entre 2022 y 2024. A esto se sumó el alza en los costos de materiales, terrenos, impuestos y mayores exigencias regulatorias, factores que han frenado el desarrollo de nuevos proyectos.
Financiamiento más caro y expectativas en tensión
Desde la vereda financiera, el gerente corporativo de finanzas de Grupo Casal, Alejandro Sáenz, agregó que el endurecimiento de las condiciones crediticias fue clave en la pérdida de atractivo del multifamily. Las mayores restricciones bancarias y el aumento de las tasas de interés dificultaron la obtención de financiamiento de largo plazo, tensionando los retornos esperados por los inversionistas.
“Se volvió complejo alinear las expectativas de cap rates de los vendedores —formadas en un escenario mucho más boyante— con las tasas de deuda disponibles en el mercado”, señaló Sáenz al DF. A ello se sumó una postura más conservadora por parte de las compañías de seguros, tradicionalmente relevantes en el financiamiento de este tipo de activos.
Inversión alternativa y captura de valor en la parte baja del ciclo
Pese a este escenario, especialistas coinciden en que el ajuste del multifamily abre una ventana de oportunidad para inversionistas de alto patrimonio, particularmente a través de vehículos de inversión alternativos con respaldo inmobiliario.
Camilo Bravo, asesor y especialista acreditado por la Corporación para el Mercado de Valores (CAMV), señala que la actual corrección no representa un quiebre estructural del sector. “Estamos frente a una fase de ajuste dentro del ciclo inmobiliario. En este contexto, los inversionistas de alto patrimonio pueden capitalizar el momento incorporando vehículos de inversión con garantías inmobiliarias adquiridas con descuentos relevantes”, explica.
Este enfoque —agrega— permite capturar valor en la parte baja del ciclo y posicionarse estratégicamente ante una eventual recuperación del mercado, optimizando el binomio riesgo–retorno y contribuyendo a la preservación patrimonial en escenarios de mayor volatilidad.
Mirada de mediano plazo y señales de recuperación
De cara a los próximos años, los actores del mercado proyectan una recuperación gradual. Nicolás Herrera, gerente general de Inciti (GPS Property), indicó que el repunte del multifamily podría venir acompañado de un cambio en la localización de los proyectos, con mayor presencia en comunas de ingresos medios y medios-altos, impulsado por factores demográficos estructurales como la reducción del tamaño de los hogares y las dificultades de acceso al crédito hipotecario.
En esa misma línea, Colliers estima que durante 2026 la producción de nuevos desarrollos se mantendrá en niveles similares a los actuales —con cerca de 18 edificios nuevos—, mientras que recién a partir de 2027 podrían darse condiciones más favorables para una reactivación más robusta del segmento.
